Documentos para Comprar una Propiedad en Chile: Lista Completa 2026

Que necesito como comprador para cerrar una compraventa en Chile?

Comprar una casa, departamento, parcela o terreno en Chile exige reunir tres tracks paralelos de documentos: los del comprador (quien eres tu ante el notario y el banco), los de la propiedad (que acrediten que el vendedor es dueno y que el bien esta saneado) y los del proceso mismo (promesa, escritura, mandatos). Si alguno de los tres bloques falla, el estudio de titulos se cae y la operacion no se firma.

Esta guia cubre cada documento con su fuente oficial, costo aproximado, plazo y vigencia. La informacion aplica a compradores chilenos y extranjeros, con una seccion especifica para quienes compran desde fuera del pais o en zona fronteriza.

Track 1: Documentos del comprador

Son los que acreditan tu identidad, estado civil y capacidad financiera. El notario los pide al momento de firmar la escritura, y el banco los exige antes de aprobar el credito hipotecario.

Documento	Quien lo provee	Donde solicitarlo	Costo aprox.	Vigencia
Cedula de identidad vigente	Registro Civil	registrocivil.cl o sucursal	CLP $4.270 (primera) / $4.970 (renovacion)	Segun vencimiento
Certificado de matrimonio (si corresponde)	Registro Civil	Online, gratis	Gratis	60 dias
Certificado de nacimiento (para credito)	Registro Civil	Online, gratis	Gratis	60 dias
Liquidaciones de sueldo (3 a 6 ultimas)	Empleador	Area de RRHH	Gratis	30 dias
Certificado de AFP (12 a 24 cotizaciones)	AFP	Web de la AFP	Gratis	30 dias
Informe Dicom / Boletin Comercial	Equifax	dicom.equifax.cl	CLP $3.000-$8.000	30 dias
Declaracion de renta (2 ultimos anos)	SII	sii.cl	Gratis	Sin vigencia
Certificado de deudas SBIF / CMF	CMF	cmfchile.cl	Gratis	30 dias

Estado civil y regimen patrimonial

Si estas casado bajo sociedad conyugal, tu conyuge debe concurrir a la firma o autorizar por escritura publica. Bajo separacion total de bienes o participacion en los gananciales, basta con tu firma pero debes acreditar el regimen con el certificado de matrimonio donde conste la subinscripcion. Las parejas en acuerdo de union civil (AUC) se rigen por reglas similares y requieren el certificado de AUC vigente.

Capacidad crediticia

Si compras con credito hipotecario, el banco evalua renta liquida, antiguedad laboral, relacion deuda/ingreso (maximo recomendado 25% para el dividendo) y comportamiento comercial. Dependientes: 3 ultimas liquidaciones. Independientes: 2 ultimas declaraciones de renta y 12 meses de boletas. Extranjeros residentes: suelen pedir 24 meses de antiguedad laboral en Chile.

Track 2: Documentos de la propiedad

Aqui es donde vive el estudio de titulos. Tu abogado revisa los ultimos 10 anos de historial para descartar vicios de dominio, hipotecas ocultas, litigios, expropiaciones o irregularidades municipales. Sin esta carpeta limpia, no se firma.

Titulos y dominio

Documento	Quien lo provee	Donde solicitarlo	Costo aprox.	Vigencia
Titulo de dominio (inscripcion CBR)	Conservador de Bienes Raices	CBR comunal	CLP $4.000-$8.000	Permanente
Transferencias ultimos 10 anos	Conservador de Bienes Raices	CBR comunal, por foja/ano/numero	CLP $4.000 c/u	Permanente
Certificado de dominio vigente	Conservador de Bienes Raices	CBR comunal u online	CLP $5.000-$10.000	30-60 dias
Certificado de hipotecas y gravamenes	Conservador de Bienes Raices	CBR comunal u online	CLP $5.000-$10.000	30-60 dias
Certificado de prohibiciones e interdicciones	Conservador de Bienes Raices	CBR comunal u online	CLP $5.000-$10.000	30-60 dias

El certificado de dominio vigente prueba que a la fecha el vendedor esta inscrito como dueno. El de gravamenes muestra hipotecas, usufructos o servidumbres. El de prohibiciones revela embargos, litigios o medidas precautorias. Los tres se piden al CBR de la comuna donde esta la propiedad (ej: cbrs.cl para Santiago, conservadores locales en regiones).

Situacion municipal y urbanistica

Documento	Quien lo provee	Donde solicitarlo	Costo aprox.	Vigencia
Recepcion definitiva de obras	Direccion de Obras Municipales (DOM)	Municipalidad	CLP $10.000-$30.000	Permanente
Certificado de informaciones previas (CIP)	DOM	Municipalidad	CLP $5.000-$20.000	6 meses
Certificado de zonificacion	DOM	Municipalidad	CLP $5.000-$15.000	6-12 meses
Certificado de numero municipal	DOM	Municipalidad	CLP $5.000-$15.000	1 ano
Planos aprobados	DOM	Municipalidad	Variable	Permanente

La recepcion definitiva es critica: sin ella la construccion es irregular y el banco no otorgara credito hipotecario sobre una vivienda que legalmente no existe. El CIP detalla usos de suelo permitidos, constructibilidad, altura maxima y afectaciones por plan regulador, clave en parcelas y terrenos rurales.

Deudas asociadas al inmueble

Documento	Quien lo provee	Donde solicitarlo	Costo aprox.	Vigencia
Certificado de no deuda de contribuciones	Tesoreria (TGR)	tgr.cl o sii.cl	Gratis	30 dias
Certificado de avaluo fiscal	SII	sii.cl	Gratis	1 ano
Certificado de no deuda agua	Sanitaria local (Aguas Andinas, Essbio, Aguas Patagonia, etc.)	Web de la empresa	Gratis	30 dias
Certificado de no deuda luz	Distribuidora (Enel, CGE, Saesa, Edelaysen, etc.)	Web de la empresa	Gratis	30 dias
Certificado de no deuda gas	Distribuidora (Metrogas, Lipigas, Abastible, GasValpo)	Web de la empresa	Gratis	30 dias
Certificado de no deuda gastos comunes	Administracion del edificio	Administrador	Gratis	30 dias

Las deudas de contribuciones siguen al inmueble, no al dueno: si compras sin este certificado, las asumes tu. En condominios, el certificado de gastos comunes lo emite el administrador bajo la Ley 21.442 (Ley de Copropiedad Inmobiliaria).

Certificado de no expropiacion

Lo emite el SERVIU regional y acredita que la propiedad no esta afecta a expropiacion vial o de obras publicas. Costo CLP $5.000 a $10.000, vigencia 60-90 dias, plazo 5-10 dias habiles. En zonas de crecimiento urbano y bordes de ruta es obligatorio revisarlo.

Track 3: Documentos del proceso

Son los instrumentos juridicos que estructuran la operacion desde la oferta hasta la inscripcion.

Promesa de compraventa

Contrato preparatorio firmado ante notario que fija precio, plazo, condiciones (aprobacion de credito, entrega de documentos, alzamiento de hipoteca) y pie. El pie habitual es 10-20% del precio y queda en garantia. Si el comprador no cumple, pierde el pie; si el vendedor se retracta, paga multa equivalente. Costo notarial: 0,1-0,3 UF.

Escritura publica de compraventa

Es el contrato definitivo. Se firma ante notario con toda la documentacion lista, el banco presente si hay credito, y las partes o sus mandatarios. La escritura se reduce a copia autorizada y se inscribe en el CBR. Costo notarial: 0,1 UF por cada millon de pesos de precio aprox., con tope.

Inscripcion en el Conservador

El CBR inscribe el dominio a tu nombre en el Registro de Propiedad. Recien ahi eres dueno legalmente ante terceros (articulo 686 Codigo Civil). Costo: 0,2% del precio con tope CLP $300.000 aprox. Plazo: 10 a 20 dias habiles.

Mandato para comprar a distancia

Si no puedes firmar presencial, otorgas poder especial por escritura publica ante notario (o ante consul chileno si estas en el extranjero). Debe ser especifico: individualizar propiedad, precio maximo, condiciones. Costo: 0,5-1 UF. Vigencia: la que indique el poder.

Formulario 2890 SII

Lo llena el notario al momento de la firma para declarar la transferencia ante el SII. Incluido en los gastos notariales.

Comprador extranjero: documentos adicionales

La ley chilena no exige residencia para comprar bienes raices. Un extranjero puede ser dueno de casa, parcela o departamento en las mismas condiciones que un chileno, con dos salvedades: zona fronteriza y obtencion de RUT.

RUT chileno

Obligatorio para inscribir la propiedad a tu nombre. Dos vias:

RUT definitivo SII: para residentes, se tramita en oficinas del SII con cedula de identidad para extranjeros (Formulario 4415).
RUT provisorio para inversion: para no residentes. Se tramita con pasaporte apostillado, mandato notarial a un representante en Chile, y declaracion jurada ante consul chileno o notario local con apostilla de La Haya. Plazo 2-4 semanas.

Pasaporte vigente

Con apostilla de La Haya si el pais de origen adhiere al Convenio de 1961. Si no, legalizacion por Cancilleria chilena (DIFROL / MINREL).

Poder notarial apostillado

Si compras sin estar en Chile, otorgas poder especial de compraventa ante notario en tu pais, apostillado y traducido al espanol por traductor oficial si corresponde. El mandatario firma la escritura y te inscribe la propiedad.

Permiso de Inversion Extranjera

El antiguo DL 600 (Estatuto de la Inversion Extranjera) fue derogado en 2016. Hoy rige la Ley 20.848 y las normas tributarias de la Ley 21.210 (Modernizacion Tributaria, 2020), que simplifican el tratamiento de capitales externos. Para compras de inmuebles residenciales no se exige autorizacion previa: basta con ingresar las divisas por el Mercado Cambiario Formal (bancos o corredoras de bolsa) y registrar la operacion en el Banco Central via Formulario de Inversion Extranjera Directa si supera ciertos umbrales.

Zona fronteriza: DL 1939

El Decreto Ley 1939 de 1977 prohibe que extranjeros de paises limitrofes (Argentina, Bolivia, Peru) adquieran bienes raices ubicados a menos de 10 kilometros de la frontera terrestre o 5 kilometros de la costa, sin autorizacion del Presidente de la Republica via decreto supremo tramitado por DIFROL (Direccion Nacional de Fronteras y Limites del Estado, difrol.gob.cl). En Aysen, Magallanes, Arica y Parinacota esto afecta una fraccion importante de las parcelas y campos. Extranjeros no limitrofes (europeos, norteamericanos, asiaticos) no estan sujetos a esta restriccion pero igual conviene revisar la zona con DIFROL antes de prometer compra.

Checklist final antes de firmar

Track comprador: cedula o pasaporte apostillado, certificado de matrimonio, aprobacion hipotecaria firmada, RUT chileno.
Track propiedad: dominio vigente, gravamenes, prohibiciones, no expropiacion, recepcion final, CIP, avaluo fiscal, no deudas (contribuciones, agua, luz, gas, gastos comunes).
Track proceso: promesa firmada, escritura redactada, mandatos y poderes si aplica, Formulario 2890 listo.
Extranjero: pasaporte apostillado, RUT, DIFROL si zona fronteriza, mandato notarial si compra a distancia.

Recopilar todo toma entre 3 y 6 semanas. El costo total de certificados para el comprador ronda CLP $80.000 a $150.000, aparte de los gastos notariales y de inscripcion (1,5-2% del precio).

Fuentes

Servicio de Impuestos Internos (SII): sii.cl
Tesoreria General de la Republica (TGR): tgr.cl
Conservador de Bienes Raices de Santiago: cbrs.cl
ChileAtiende, carpeta de estudio de titulos: chileatiende.gob.cl
Registro Civil e Identificacion: registrocivil.cl
DIFROL (zona fronteriza, DL 1939): difrol.gob.cl
Comision para el Mercado Financiero (CMF): cmfchile.cl
Ley 21.210 (Modernizacion Tributaria 2020): bcn.cl/leychile
Ley 20.848 (Marco para la Inversion Extranjera Directa): bcn.cl/leychile
DL 1939 (adquisicion de bienes raices en zona fronteriza): bcn.cl/leychile
Ley 21.442 (Copropiedad Inmobiliaria): bcn.cl/leychile