Informe del Mercado Inmobiliario
Region de Aysen
Marzo 2026
688 propiedades activas en 17 localidades. Datos actualizados al 25 de marzo de 2026.
Resumen Ejecutivo
La Region de Aysen cuenta actualmente con 688 propiedades activas en el mercado, distribuidas en 16 localidades a lo largo de la Carretera Austral. El 94% corresponde a ventas y el resto a arriendos. Las localidades con mayor oferta son Coyhaique (329), Puerto Aysen (110), Cerro Castillo (65). En los ultimos 30 dias se registraron 339 nuevas publicaciones, indicando un mercado estable.
- El precio mediano de venta en la region es UF 1,999 (~USD $87,129), posicionando a Aysen como uno de los mercados mas accesibles del sur de Chile.
- carretera-austral lidera en precios con una mediana de UF 17,125 (~USD $746,493), 17125.0x mas que Chile Chico (UF 0).
- El 40.6% de las propiedades en venta se ofrecen por debajo de UF 1.500 (~USD $13,674), concentradas en Coyhaique, Puerto Aysen, Cerro Castillo.
- El mercado de arriendos ofrece 42 propiedades con un arriendo mediano de USD $872/mes.
Indicadores Economicos
Fuentes oficiales. Datos al 2026-03-26.
Tasa de Politica Monetaria
4.5%
Banco Central de Chile via mindicador.cl
Valor UF
$39.842
mindicador.cl
Tipo de Cambio CLP/USD
$914
mindicador.cl
Inflacion (IPC)
-0.2%
mindicador.cl
Poblacion Region de Aysen
107.297
INE Censo 2017 + proyeccion 2025
Desempleo Aysen
3.8%
INE Encuesta Nacional de Empleo
Turistas Anuales Aysen
285.000
SERNATUR Aysen
Panorama del Mercado
688
Propiedades activas
646 / 42
Venta / Arriendo
339
Nuevas (ultimos 30 dias)
Por Tipo de Propiedad
Venta vs Arriendo
Por Localidad (top 10)
Coyhaique lidera en cantidad de publicaciones. Ver propiedades en Coyhaique.
Precios por Localidad
El analisis de precios cubre 646 propiedades en venta. La mediana regional se situa en UF 1,999 (~USD $87,129). carretera-austral registra los precios mas altos con una mediana de UF 17,125, impulsado por su atractivo turistico y oferta limitada. El segmento premium (>UF 5.000) representa el 29.6% del mercado e incluye campos, lodges y propiedades frente a lagos o rios.
Explora el mapa interactivo
| Localidad | Cant. | Mediana (UF) | Mediana (USD) | UF/m2 | Rango |
|---|---|---|---|---|---|
| Coyhaique | 291 | UF 1.600 | USD $69,745 | UF 0.2 | Consultar - UF 205.000 |
| Puerto Aysen | 106 | UF 1.807 | USD $78,773 | UF 0.8 | Consultar - UF 27.609 |
| Cerro Castillo | 65 | UF 1.650 | USD $71,925 | UF 0.1 | Consultar - UF 64.825 |
| Chile Chico | 41 | Consultar | - | - | Consultar - UF 47.480 |
| Balmaceda | 36 | UF 5.737 | USD $250,098 | UF 0.1 | UF 410 - UF 150.000 |
| Puerto Guadal | 29 | UF 7.700 | USD $335,649 | UF 0.1 | UF 301 - UF 53.650 |
| Puerto Cisnes | 26 | UF 5.963 | USD $259,919 | - | Consultar - UF 140.000 |
| Lago General Carrera | 13 | UF 5.271 | USD $229,758 | UF 0.1 | UF 850 - UF 54.000 |
| Cochrane | 9 | UF 13.500 | USD $588,476 | - | UF 502 - UF 45.227 |
| Region de Aysen | 7 | UF 6.400 | USD $278,981 | - | UF 1.681 - UF 91.701 |
| La Junta | 6 | UF 2.750 | USD $119,875 | - | UF 1.200 - UF 50.000 |
| Carretera Austral | 5 | UF 17.125 | USD $746,493 | UF 0.1 | UF 349 - UF 44.990 |
| Puyuhuapi | 5 | UF 8.785 | USD $382,932 | - | UF 979 - UF 38.760 |
| Caleta Tortel | 3 | UF 51.654 | USD $2,251,640 | - | UF 3.765 - UF 51.654 |
| Puerto Rio Tranquilo | 2 | UF 2.997 | USD $130,659 | UF 0.6 | UF 1.205 - UF 4.790 |
| Villa O'Higgins | 1 | UF 27.609 | USD $1,203,503 | - | UF 27.609 - UF 27.609 |
| Futaleufu | 1 | UF 1 | USD $31 | - | UF 1 - UF 1 |
Mediana regional: UF 1.999 ($79,6M CLP / USD $87,129)
Segmentos de Precio
<UF 1,500
262 (40.6%)
Mediana: USD $13,674
Coyhaique, Puerto Aysen, Cerro Castillo
UF 1,500-5,000
193 (29.9%)
Mediana: USD $107,220
Coyhaique, Puerto Aysen, Cerro Castillo
>UF 5,000
191 (29.6%)
Mediana: USD $523,090
Coyhaique, Cerro Castillo, Balmaceda
Desglose por Tipo de Propiedad
Las parcelas en la Region de Aysen y las casas en Coyhaique son las categorias con mayor presencia en el mercado.
| Tipo | Cant. | Mediana (UF) | Mediana (USD) | UF/m2 |
|---|---|---|---|---|
| Parcelas | 243 | UF 1.205 | USD $52,518 | UF 0.2 |
| Casas | 140 | UF 2.133 | USD $92,997 | UF 15.2 |
| Campos | 116 | UF 11.247 | USD $490,279 | - |
| Terrenos | 112 | UF 2.199 | USD $95,856 | UF 0.1 |
| Lodges | 15 | UF 5.500 | USD $239,749 | UF 0.1 |
| Comercial | 10 | UF 5.388 | USD $234,885 | UF 11.4 |
| Departamentos | 6 | UF 3.429 | USD $149,451 | UF 45.2 |
| Cabanas | 4 | UF 3.840 | USD $167,397 | UF 0.2 |
Precio Mediano por Tipo (UF)
Mercado de Arriendos
El mercado de arriendos en Aysen cuenta con 42 propiedades activas. El arriendo mensual mediano es de $797,000 CLP (~USD $872). La oferta de arriendos se concentra principalmente en Coyhaique y Puerto Aysen, donde la demanda de profesionales y funcionarios publicos mantiene tasas de ocupacion altas.
42
Arriendos activos
$797.000
Arriendo mediano (CLP/mes)
USD $872
Arriendo mediano (USD/mes)
Arriendos por Localidad
Guia para Compradores Extranjeros
Aysen se encuentra mayoritariamente en zona fronteriza segun el DFL 1939, lo que requiere que compradores extranjeros obtengan autorizacion del Ministerio de Defensa Nacional. El tramite toma entre 3 y 6 meses. Los precios se expresan frecuentemente en UF (Unidad de Fomento), una unidad de cuenta ajustada por inflacion que protege el valor de la transaccion. El proceso de compra incluye: promesa de compraventa, estudio de titulos, escritura publica y inscripcion en el Conservador de Bienes Raices.
Explore todas las propiedades disponibles en nuestra pagina de listados.
Perspectivas del Mercado
El mercado inmobiliario de Aysen se encuentra en una etapa de desarrollo temprano, con oportunidades significativas para compradores que buscan valor a largo plazo. La combinacion de precios accesibles, belleza natural excepcional y un ecosistema turistico en crecimiento posiciona a la region como una de las fronteras inmobiliarias mas interesantes de Sudamerica. El crecimiento del turismo a lo largo de la Carretera Austral sigue impulsando el interes en la region.
Vientos en Contra
- Conectividad limitada: vuelos caros y rutas largas encarecen la logistica y reducen el pool de compradores.
- Regulacion de zona fronteriza (DFL 1939): compradores extranjeros necesitan autorizacion del Ministerio de Defensa para adquirir propiedades en gran parte de Aysen.
- Infraestructura basica: muchas localidades carecen de alcantarillado, gas natural o internet de alta velocidad.
- Estacionalidad: el mercado se enfria significativamente en invierno (mayo-septiembre).
Vientos a Favor
- Turismo en crecimiento: la Carretera Austral se consolida como destino de clase mundial, atrayendo inversion en hospitalidad.
- Conservacion como motor economico: el Parque Nacional Patagonia y proyectos de rewilding generan empleo y visibilidad internacional.
- Teletrabajo: profesionales de Santiago y el extranjero descubren Aysen como opcion de vida, aumentando la demanda de casas y parcelas.
- Precios relativamente bajos: comparado con la Region de Los Lagos o zonas lacustres de Argentina, Aysen ofrece valor significativo.
Pronostico: Abril 2026
Para abril 2026, se espera que el mercado inmobiliario de Aysen mantenga una dinamica estable con tendencia al alza moderada. La eliminacion transitoria del IVA en viviendas nuevas (vigente por 12 meses desde marzo 2026) podria acelerar transacciones en el segmento de casas nuevas, particularmente en Coyhaique donde se concentra la mayor oferta. La reduccion de la tasa de interes hipotecario a niveles cercanos al 4.1% mejora la capacidad de compra, aunque el impacto en Aysen es menor dado que muchas transacciones se realizan sin credito. El segmento de parcelas y campos deberia mantenerse activo, impulsado por compradores de Santiago y el creciente interes internacional post-temporada turistica de verano. Se anticipa una leve contraccion de inventario en localidades turisticas (Cerro Castillo, Puerto Rio Tranquilo) al cerrarse la temporada, con nuevas publicaciones concentrandose en Coyhaique.
IVA 0% en viviendas nuevas
positivoReduce el precio final hasta un 19% en viviendas nuevas. Vigente por 12 meses. Mayor impacto en Coyhaique y Puerto Aysen donde hay construccion nueva.
Tasa hipotecaria al 4.1%
positivoMejora la capacidad de endeudamiento. Permite acceder a propiedades de mayor valor con la misma cuota mensual.
Fin de temporada turistica
neutroMenor flujo de compradores impulsivos, pero precios se mantienen. Los compradores de invierno tienden a ser mas serios.
Tipo de cambio CLP/USD estable
positivoFavorece a compradores internacionales que ven precios en dolares atractivos.
Reduccion impuesto empresas (27% a 23%)
positivoMayor liquidez empresarial podria traducirse en inversion inmobiliaria regional.
Clima Politico y Regulatorio
En marzo 2026, el presidente Jose Antonio Kast (2026-2030) asumio el gobierno con una agenda economica centrada en la reconstruccion nacional, la reduccion de impuestos y la desburocratizacion. Las principales medidas que afectan al mercado inmobiliario incluyen:
Eliminacion del IVA en viviendas nuevas por 12 meses: con un deficit habitacional de 500.000 unidades y 100.000 viviendas sin vender en el mercado, esta medida busca reactivar las transacciones reduciendo el precio final para los compradores.
Eliminacion de contribuciones para mayores de 65 anos: propietarios de 65+ quedan exentos del pago de contribuciones en su primera vivienda, lo que podria incentivar la permanencia y reducir la oferta de propiedades usadas en el corto plazo.
Reduccion del impuesto de primera categoria del 27% al 23%: busca fomentar la reinversion empresarial. Para el sector inmobiliario, esto podria traducirse en mayor inversion privada en desarrollo y construccion, especialmente en regiones con menor carga regulatoria.
Agilizacion de permisos sectoriales: el gobierno identifica la burocracia como el principal obstaculo para proyectos de infraestructura y energia, lo que beneficiaria directamente a la Region de Aysen donde los permisos de construccion pueden ser especialmente lentos.
Para Aysen especificamente, la combinacion de menores impuestos y agilizacion de permisos podria acelerar proyectos de desarrollo turistico y residencial que actualmente enfrentan trabas administrativas prolongadas.
Proyectos en la Region de Aysen
Plan de Infraestructura Aysen 2026-2035
gobiernoPlan de inversion por USD 1.960 millones para la Region de Aysen, anunciado por el MOP. Incluye obras viales, hospitalarias y de equipamiento publico.
Hospital Regional de Coyhaique (Reconstruccion)
gobiernoReconstruccion del hospital regional, uno de los proyectos mas grandes del plan 2026-2035. Estudios de prefactibilidad en curso desde 2025.
Centro Penitenciario Coyhaique
gobiernoNuevo centro penitenciario en la capital regional, parte del plan de infraestructura 2026-2035.
Carretera Austral: Declaracion como Ruta Escenica
gobiernoEn diciembre 2024, el MOP designo la Carretera Austral como Ruta Escenica, posicionandola como destino turistico internacional de primer nivel. Esto implica estandares de mantenimiento y senalizacion superiores.
Pavimentacion Carretera Austral (tramos pendientes)
gobiernoMultiples contratos de pavimentacion en tramos entre Villa Santa Lucia y Cochrane. El tramo sur de Villa Cerro Castillo permanece mayoritariamente en ripio. Presupuesto estimado: USD 10M-80M por contrato.
Fibra Optica Austral (FOA)
gobiernoProyecto de fibra optica subsidiado por SUBTEL a lo largo de la Carretera Austral, conectando pueblos desde Chaiten hasta Cochrane. Beneficia a mas de 536.000 usuarios en 15 comunas.
Aeropuerto Balmaceda (BBA): Expansion terminal
gobiernoProyecto de expansion y modernizacion del terminal aereo, principal acceso a la region. Estimado: USD 20M-40M. En fase de diseno y permisos.
Programa APR (Agua Potable Rural)
gobiernoSistemas de agua potable rural en Chile Chico, Cochrane, Villa Cerro Castillo, Puerto Guadal, Puerto Rio Tranquilo y otros pueblos.
MOP Direccion de Obras Hidraulicas
SERVIU Aysen: Viviendas sociales (700+ en construccion)
gobiernoMas de 700 viviendas sociales actualmente en construccion en la region. Programas DS49 y DS01 en Coyhaique, Puerto Aysen y pueblos menores. 11 terrenos fiscales habilitados para 1.500 viviendas adicionales.
Parque Nacional Patagonia (Infraestructura turistica)
privadoRewilding Chile (ex Tompkins Conservation) continua desarrollando infraestructura de visitantes: lodge, campamentos, senderos y estaciones de monitoreo en el Valle Chacabuco (304.000 hectareas).
Ruta de los Parques de la Patagonia
mixtoIniciativa que conecta 17 parques nacionales en 2.800 km desde Puerto Montt hasta Cabo de Hornos. Impulsa inversion en senderos, senalizacion y accesos a traves de toda la Region de Aysen.
Desarrollo turistico Cerro Castillo
privadoCrecimiento de lodges, hostales y operaciones de camping privadas en Villa Cerro Castillo, impulsado por la recategorizacion del area como Parque Nacional.
Transicion energetica Coyhaique (10.000 estufas reemplazadas)
gobiernoPrograma que ha eliminado oficialmente 10.000 estufas a lena en Coyhaique, reemplazandolas por calefaccion sustentable. Coyhaique tiene uno de los peores indices de contaminacion del aire en Chile.
Metodologia
Fuentes de Datos
Fuente de datos: Propiedades Patagonia agrega publicaciones de 12 fuentes inmobiliarias activas en la Region de Aysen, incluyendo portales, agencias locales y redes sociales. Puede explorar todos los listados en nuestra pagina de propiedades en venta.
Precios de oferta: Todos los precios mostrados son precios de oferta (asking prices), no precios de cierre. Los precios reales de transaccion pueden diferir.
Moneda UF: La Unidad de Fomento (UF) es una unidad de cuenta chilena ajustada diariamente por inflacion. Al 2026-03-26, 1 UF = $39.842 CLP.
Actualizacion: Los datos se recopilan semanalmente mediante scraping automatizado. El informe se genera al cierre del mes.
Velocidad: Promedio de 24 dias en el mercado. En el ultimo mes se registraron 339 nuevas publicaciones.
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