Vender Propiedad en Chile Siendo Extranjero

Puedo vender una propiedad en Chile siendo extranjero?

Si. Los extranjeros tienen exactamente los mismos derechos que los chilenos para comprar y vender propiedades en Chile. No existen restricciones generales de nacionalidad para la propiedad inmobiliaria privada. El unico requisito indispensable es contar con un RUT (Rol Unico Tributario), el numero de identificacion fiscal chileno. La exencion de 8.000 UF sobre la ganancia de capital aplica por igual a extranjeros personas naturales, y Chile no impone restricciones a la repatriacion de fondos provenientes de ventas inmobiliarias.

La unica excepcion importante son las zonas fronterizas: bajo el DL 1939, los nacionales de paises limitrofes (Argentina, Bolivia, Peru) tienen prohibido adquirir propiedades en franjas de 10 km desde la frontera. Esto afecta a los compradores, no a los vendedores, pero es relevante al momento de filtrar potenciales compradores para su propiedad en la Region de Aysen.

Necesito un RUT para vender propiedad en Chile?

Si, el RUT es obligatorio para toda transaccion inmobiliaria en Chile. Sin RUT, no puede firmar escrituras, pagar contribuciones ni declarar impuestos.

Los extranjeros obtienen RUT de dos formas:

Con residencia en Chile: el RUT se asigna automaticamente al obtener visa de residencia. Es el mismo numero que aparece en la cedula de identidad para extranjeros.
Sin residencia en Chile: puede solicitar RUT exclusivamente para fines de inversion y tributacion en cualquier oficina del SII, o a traves de un representante autorizado.

Si usted ya es propietario de un inmueble en Chile, con seguridad ya tiene un RUT asignado. Verifique que este vigente y sin observaciones en el SII antes de iniciar el proceso de venta.

Requisitos para solicitar RUT sin residencia:

Pasaporte vigente (original o copia legalizada)
Direccion en Chile (puede ser la del representante legal)
Formulario de inscripcion del SII

El tramite es gratuito y se resuelve en 1 a 5 dias habiles.

Como vendo mi propiedad si no estoy en Chile?

Puede vender una propiedad desde el extranjero mediante un poder notarial especial. Este documento autoriza a una persona de confianza (apoderado) a actuar en su nombre para firmar la promesa de compraventa, la escritura definitiva y todos los tramites asociados.

Poder notarial: requisitos

El poder debe cumplir estos requisitos:

Redaccion especifica: debe detallar la propiedad (direccion, rol, inscripcion en el CBR), el tipo de acto autorizado (venta), y las facultades del apoderado (firmar escrituras, recibir el precio, otorgar recibos).
Notarizacion en el pais de origen: el poder se firma ante notario publico o autoridad equivalente del pais donde reside el vendedor.
Apostilla (Convenio de La Haya): Chile es parte del Convenio de la Apostilla desde 2016. El poder debe llevar apostilla emitida por la autoridad competente del pais de origen. Esto reemplaza la legalizacion consular que se exigia anteriormente.
Traduccion oficial: si el poder esta redactado en un idioma distinto al espanol, requiere traduccion oficial realizada por un traductor certificado.

Costo estimado del poder notarial: varia segun el pais, pero entre USD $200 y $500 incluyendo notarizacion, apostilla y traduccion.

Representante tributario

Si reside fuera de Chile, necesita designar un representante tributario ante el SII. Esta persona firma las declaraciones de impuestos en su nombre y es responsable de las obligaciones tributarias asociadas a la venta.

Los extranjeros pagan los mismos impuestos que los chilenos?

Si. El regimen tributario para la venta de propiedades es identico para chilenos y extranjeros personas naturales.

Beneficios que aplican por igual:

Exencion de 8.000 UF: las primeras 8.000 UF de ganancia de capital acumulada en la vida son ingreso no renta, siempre que se cumplan las cinco condiciones (propiedad en Chile, persona natural, no Primera Categoria, no parte relacionada, adquirida despues del 1/1/2004).
Tres opciones tributarias para ganancias que excedan 8.000 UF: IGC (0-40%), tasa promedio, o impuesto unico del 10%.
Sin IVA para personas naturales que venden su propia vivienda.

Retencion en fuente para no residentes

Cuando el vendedor no tiene domicilio ni residencia en Chile, el comprador (o el notario) puede estar obligado a retener un porcentaje del precio como anticipo de impuestos. Esta retencion se descuenta del impuesto final al hacer la declaracion anual.

Consulte con un contador tributario chileno antes de la venta para determinar si aplica retencion y como estructurar la operacion de forma optima.

Convenios de doble tributacion

Chile tiene convenios para evitar la doble tributacion con mas de 30 paises, incluyendo:

Region	Paises con convenio
America	Argentina, Brasil, Canada, Colombia, Ecuador, Mexico, Paraguay, Peru, Estados Unidos, Uruguay
Europa	Alemania, Austria, Belgica, Croacia, Dinamarca, Espana, Francia, Irlanda, Italia, Noruega, Polonia, Portugal, Reino Unido, Republica Checa, Rusia, Suecia, Suiza
Asia-Pacifico	Australia, China, Corea del Sur, Japon, Malasia, Nueva Zelanda, Tailandia

Estos convenios pueden reducir o eliminar la doble tributacion sobre la ganancia de capital. Consulte el convenio especifico entre Chile y su pais de residencia fiscal para determinar donde tributa la ganancia y que creditos fiscales puede reclamar.

Como repatrio los fondos de la venta?

Chile no impone restricciones generales a la repatriacion de fondos provenientes de ventas inmobiliarias. Puede transferir el producto de la venta al extranjero libremente.

Requisitos practicos:

Documentacion bancaria: su banco en Chile le pedira el comprobante de la venta (copia de la escritura), el certificado de pago de impuestos y la boleta de honorarios del corredor (si aplica).
Reporte al Banco Central: las transferencias internacionales que superen ciertos umbrales deben reportarse al Banco Central de Chile bajo el Capitulo XIV del Compendio de Normas de Cambios Internacionales. Su banco gestiona este reporte.
Origen licito de fondos: la entidad financiera verificara la trazabilidad del dinero (escritura de venta, declaracion de impuestos) como parte de las normas de prevencion de lavado de activos.
Referencia SII: el SII tiene disposiciones especificas sobre repatriacion de capital en sii.cl.

Consejo practico: mantenga una cuenta bancaria en Chile hasta que la transaccion este completamente cerrada (inscripcion en el CBR finalizada, impuestos declarados). Esto facilita los pagos de comisiones, impuestos y gastos, y evita complicaciones con transferencias internacionales parciales.

Que restricciones existen para extranjeros en zona fronteriza?

Las restricciones fronterizas del DL 1939 afectan a los compradores, no directamente a los vendedores. Sin embargo, si usted es vendedor de una propiedad en zona fronteriza de la Region de Aysen, debe saber que su universo de compradores potenciales se reduce.

Resumen de restricciones:

Nacionales de paises limitrofes (argentinos, bolivianos, peruanos) no pueden adquirir propiedad en zonas fronterizas declaradas (franja de 10 km desde la frontera).
Empresas controladas por nacionales de paises vecinos (40% o mas del capital) tambien estan prohibidas.
Otros extranjeros (europeos, norteamericanos, asiaticos, etc.) no tienen restricciones para comprar propiedad privada, incluso en zona fronteriza.
Consulte DIFROL: verifique si su propiedad cae en zona fronteriza en los mapas oficiales.

En la Patagonia, esto es relevante para propiedades en Chile Chico, Cochrane, y sectores rurales de la Carretera Austral cercanos a la frontera argentina.

Que documentos adicionales necesita un vendedor extranjero?

Ademas de los 14 documentos estandar, el vendedor extranjero necesita:

RUT vigente (verificar en sii.cl que no tenga observaciones)
Pasaporte vigente (o cedula de identidad para extranjeros si tiene residencia)
Poder notarial apostillado (si vende desde el extranjero)
Designacion de representante tributario (si no tiene domicilio en Chile)
Certificado de situacion tributaria del SII (confirma que esta al dia)

Todos los demas documentos (dominio vigente, certificados CBR, avaluo fiscal) son los mismos que para un vendedor chileno y se tramitan de la misma forma.

Guias relacionadas

Guia completa para vender propiedad en la Patagonia: el proceso de venta paso a paso.
Impuestos al vender propiedad: detalle de la exencion de 8.000 UF y las tres opciones tributarias.
Vender terreno rural en la Patagonia: regulaciones DL 3516, derechos de agua y zona fronteriza.

Explore propiedades en venta en la Region de Aysen: casas en Coyhaique, terrenos en Chile Chico y parcelas en la Patagonia.

Tiene una propiedad en Chile que desea vender? Publique gratis en Propiedades Patagonia y conecte con compradores nacionales e internacionales interesados en la Patagonia.