Guia para Compradores Extranjeros

Comprar propiedad en Chile como extranjero

Chile es uno de los paises mas abiertos de Latinoamerica para la inversion inmobiliaria extranjera. La Constitucion Politica y el Codigo Civil garantizan igualdad de derechos entre nacionales y extranjeros para adquirir, poseer y transferir bienes raices en la mayor parte del territorio. No se requiere residencia permanente, visa especial ni autorizacion previa para comprar en zonas no fronterizas.

El proceso de compra es practicamente identico al de un ciudadano chileno: se firma una promesa de compraventa, se realiza un estudio de titulos, se otorga la escritura publica ante notario y se inscribe el dominio en el Conservador de Bienes Raices. La diferencia principal es que los extranjeros necesitan obtener un RUT (numero tributario) y, en ciertas zonas cercanas a las fronteras internacionales, tramitar una autorizacion ante el Ministerio de Defensa Nacional.

La Region de Aysen, corazon de la Patagonia Chilena, tiene comunas que colindan con Argentina. Esto significa que algunas propiedades quedan sujetas a la legislacion de zonas fronterizas. Sin embargo, esto no es una prohibicion sino un requisito administrativo adicional que se resuelve en la gran mayoria de los casos.

A continuacion encontraras todo lo que necesitas saber para navegar el proceso con confianza.

Requisitos basicos

RUT (Rol Unico Tributario)

El RUT es el numero de identificacion tributaria en Chile. Sin el, no puedes firmar escrituras publicas, abrir cuentas bancarias ni realizar operaciones formales. Todo extranjero que desee comprar propiedad debe obtenerlo como primer paso.

Como obtenerlo paso a paso:

Accede al portal del Servicio de Impuestos Internos (SII) en la seccion Solicitud de RUT para extranjeros.
Selecciona la opcion “Inscripcion de extranjeros sin residencia”.
Completa el formulario con tus datos personales: nombre completo, nacionalidad, fecha de nacimiento y datos de contacto.
Adjunta copia digitalizada de tu pasaporte vigente (pagina de identificacion).
En caso de realizar el tramite presencialmente, acude a cualquier oficina del SII con tu pasaporte original y una fotocopia.
El RUT se asigna en el acto si es presencial. La solicitud en linea puede demorar entre 5 y 10 dias habiles.

Datos importantes:

El RUT es permanente; una vez asignado, no cambia aunque renueves tu pasaporte.
Si tienes visa de residencia temporaria o permanente, el RUT se obtiene automaticamente con tu cedula de identidad para extranjeros.
Para personas juridicas extranjeras (empresas), el proceso requiere documentacion adicional: escritura de constitucion apostillada, poder del representante legal y declaracion jurada de beneficiarios finales.

Cuenta bancaria chilena

Aunque no es estrictamente obligatorio tener una cuenta bancaria en Chile para comprar propiedad (puedes pagar mediante transferencia internacional directamente al vendedor o al notario), contar con una simplifica enormemente las transacciones y reduce costos de conversion cambiaria.

Opciones principales:

BancoEstado Cuenta RUT: Es la opcion mas accesible. BancoEstado ofrece una Cuenta RUT para extranjeros que se abre con el pasaporte y el RUT. Tiene limitaciones de monto (tope de 3 millones CLP de saldo), pero sirve para gastos operativos y pagos menores.
Banco Santander Chile: Ofrece cuentas corrientes para no residentes con requisitos adicionales, incluyendo certificacion de ingresos y referencias bancarias del pais de origen.
Banco de Chile y BCI: Tambien aceptan clientes extranjeros no residentes, aunque los requisitos varian y generalmente exigen un deposito minimo mayor.
Cuentas en dolares: Algunos bancos ofrecen cuentas en moneda extranjera (USD, EUR), lo que puede ser conveniente para recibir transferencias internacionales y luego convertir a pesos chilenos al momento de la compra.

Recomendacion: Abre la Cuenta RUT de BancoEstado como primer paso, ya que el proceso es rapido y gratuito. Si la operacion inmobiliaria requiere movimientos mayores, gestiona paralelamente una cuenta corriente en un banco comercial.

Representante legal (poder notarial)

Si no puedes estar fisicamente en Chile para cada etapa del proceso de compra, puedes designar un representante legal mediante un poder notarial. Este apoderado puede firmar la promesa de compraventa, la escritura definitiva y realizar los tramites ante el Conservador de Bienes Raices en tu nombre.

Cuando es necesario:

Si resides en el extranjero y no puedes viajar para la firma de la escritura.
Si la compra requiere multiples gestiones presenciales (autorizacion fronteriza, tramites bancarios, inscripciones).
Si compras a traves de una sociedad extranjera y necesitas un representante domiciliado en Chile.

Como otorgarlo:

El poder debe ser otorgado ante notario publico o equivalente en tu pais de residencia.
Debe incluir la Apostilla de La Haya si tu pais es parte del Convenio (la mayoria de paises de la OCDE lo son).
Si tu pais no es parte del Convenio de La Haya, el poder debe ser legalizado por el consulado chileno correspondiente.
El documento debe especificar claramente las facultades: comprar, vender, hipotecar, firmar escrituras publicas y representar ante organismos publicos.
Una vez en Chile, el poder debe ser protocolizado ante un notario chileno para tener plena validez.

Costo aproximado: Entre 200.000 y 500.000 CLP por la confeccion y protocolizacion del poder, mas los costos de apostilla o legalizacion en el pais de origen.

Zonas fronterizas: DFL 1.939, Articulo 7

Que dice la ley

El Decreto con Fuerza de Ley N° 1.939 de 1977, del Ministerio de Tierras y Colonizacion (actualmente Ministerio de Bienes Nacionales), establece en su Articulo 7 una restriccion especifica para la adquisicion de bienes raices por parte de personas naturales o juridicas extranjeras en zonas que el Estado chileno considera de interes para la seguridad nacional.

El texto legal indica que los nacionales de paises limitrofes no podran adquirir el dominio, la posesion ni la tenencia de bienes raices situados dentro de una franja de 10 kilometros medidos desde la frontera terrestre internacional, salvo que obtengan autorizacion previa del Ministerio de Defensa Nacional. Esta restriccion se amplio posteriormente a nacionales de cualquier pais extranjero mediante modificaciones legales y decretos complementarios.

Puedes consultar el texto completo de la norma en la Biblioteca del Congreso Nacional (BCN).

Que significa “zona fronteriza” en la practica

La zona fronteriza no es simplemente una linea en el mapa. Su delimitacion depende de varios factores:

Distancia a la frontera: La franja principal abarca los 10 km medidos desde el limite internacional con Argentina (y Bolivia en el extremo norte de Chile).
Definicion por decreto: El Ministerio de Defensa, a traves de decretos supremos, puede definir zonas de interes estrategico que excedan los 10 km en ciertas areas.
Topografia y accesibilidad: En la Patagonia, donde la cordillera de los Andes es la frontera natural, la zona afecta puede variar segun la geografia del terreno.
Predios rurales vs. urbanos: Las areas urbanas consolidadas (ciudades con plan regulador) generalmente estan excluidas de la restriccion, incluso si la ciudad esta cerca de la frontera. Las propiedades rurales son las que tipicamente quedan afectas.

Punto clave: La restriccion aplica a la adquisicion del dominio (compraventa), pero tambien a la posesion y la tenencia, lo que incluye arrendamientos de largo plazo, usufructos y derechos de uso. No aplica a ciudadanos chilenos, personas con residencia permanente, ni a extranjeros casados con chilenos en regimen de sociedad conyugal.

Comunas de la Region de Aysen y su estado fronterizo

La Region de Aysen esta compuesta por 10 comunas agrupadas en 4 provincias. Cada una tiene una situacion distinta respecto a la legislacion de zonas fronterizas, dependiendo de su proximidad y orientacion geografica respecto a la frontera con Argentina.

Comuna	Provincia	Estado fronterizo	Observaciones
Coyhaique	Coyhaique	Parcial	Las areas urbanas del centro de Coyhaique estan libres de restriccion. Los predios rurales ubicados al este y sureste, cercanos a la frontera con Argentina (sector Balmaceda, Alto Simpson), pueden quedar dentro de zona fronteriza.
Aysen	Aysen	Sin restriccion	La comuna se orienta hacia el fiordo Aysen y el Pacifico. No limita directamente con Argentina en su parte habitada, por lo que generalmente no aplica restriccion fronteriza.
Chile Chico	General Carrera	Total	Limita directamente con la localidad argentina de Los Antiguos. Toda la comuna esta dentro o muy cerca de la franja de 10 km. La autorizacion del Ministerio de Defensa es requisito para cualquier compra por extranjeros.
Cochrane	Capitan Prat	Parcial	El centro urbano de Cochrane esta relativamente alejado de la frontera. Sin embargo, predios rurales al este (hacia el limite con Argentina) pueden requerir autorizacion.
Lago Verde	Coyhaique	Total	Comuna rural que colinda extensamente con Argentina. La totalidad de su territorio esta dentro de la zona fronteriza o muy proxima a ella.
Cisnes	Aysen	Sin restriccion	Comuna costera orientada hacia el Pacifico. Puerto Cisnes y La Junta son sus principales localidades. No tiene proximidad significativa con la frontera argentina.
Guaitecas	Aysen	Sin restriccion	Archipielago insular en el Pacifico. Sin ninguna relacion con la frontera terrestre.
Rio Ibanez	General Carrera	Parcial	Ubicada entre el Lago General Carrera y la frontera argentina. Las zonas cercanas al limite internacional requieren autorizacion; las areas en torno al lago y la Carretera Austral pueden estar libres.
Tortel	Capitan Prat	Parcial	Caleta Tortel esta en la desembocadura del Rio Baker, lejos de la frontera. Sin embargo, sectores orientales de la comuna colindan con Argentina y quedan dentro de la zona restringida.
O’Higgins	General Carrera	Total	Comuna remota que limita con Argentina en gran parte de su perimetro. Villa O’Higgins, su unica localidad significativa, esta muy cerca del limite internacional. Autorizacion requerida.

Fuente: Informacion basada en la delimitacion territorial del Ministerio de Defensa Nacional y la cartografia oficial de la Direccion de Fronteras y Limites del Estado (DIFROL).

Nota importante: El estado fronterizo indicado es una referencia general. La situacion especifica de cada predio debe verificarse caso a caso mediante un informe del Ministerio de Defensa o a traves de un abogado con experiencia en la region. Un predio en una comuna clasificada como “parcial” puede estar dentro o fuera de la zona restringida dependiendo de su ubicacion exacta.

Proceso de autorizacion del Ministerio de Defensa

Cuando la propiedad que deseas comprar esta ubicada en zona fronteriza, necesitas obtener una autorizacion previa del Ministerio de Defensa Nacional. Este tramite es administrativo y, si bien agrega tiempo al proceso, la tasa de aprobacion es alta para compradores que no representan riesgos de seguridad.

Documentos requeridos

Solicitud formal dirigida al Ministro de Defensa Nacional, indicando los datos del solicitante y la propiedad.
Copia del pasaporte vigente del comprador (apostillada si es emitida en el extranjero).
RUT del comprador.
Certificado de dominio vigente de la propiedad, emitido por el Conservador de Bienes Raices correspondiente (Coyhaique, Chile Chico, Cochrane, segun la ubicacion).
Certificado de avaluo fiscal emitido por el SII.
Plano de ubicacion del predio con coordenadas geograficas.
Certificado de informes previos emitido por la Direccion de Obras Municipales, si corresponde.
Declaracion jurada del comprador indicando el proposito de la adquisicion (residencia, turismo, actividad agricola, conservacion, etc.).
Antecedentes del comprador: certificado de antecedentes penales del pais de origen (apostillado) y, en algunos casos, referencias bancarias.

Plazos y tramitacion

Presentacion: La solicitud se presenta en la oficina de partes del Ministerio de Defensa Nacional en Santiago, o a traves de la Gobernacion Provincial correspondiente en la Region de Aysen.
Evaluacion: El Ministerio deriva la solicitud a la Subsecretaria de Defensa y a los organismos de inteligencia correspondientes para evaluacion.
Informe del Estado Mayor: Las Fuerzas Armadas emiten un informe sobre la ubicacion del predio y su relacion con areas de interes estrategico.
Plazo total: Entre 3 y 6 meses desde la presentacion completa de la documentacion. En casos complejos (predios muy extensos, zonas de alta sensibilidad), puede extenderse hasta 8 meses.
Resolucion: Se emite un decreto supremo autorizando o denegando la adquisicion.

Tasas de aprobacion y motivos de rechazo

La gran mayoria de solicitudes para compras residenciales y turisticas son aprobadas. Los motivos mas comunes de rechazo incluyen:

Predios ubicados en zonas de maxima restriccion militar (proximidad a instalaciones de las Fuerzas Armadas).
Compradores de nacionalidad de paises limitrofes que adquieren terrenos estrategicos de gran extension.
Documentacion incompleta o inconsistente (la causa mas frecuente de demoras y rechazos iniciales, que generalmente se resuelve completando los antecedentes).

Recomendacion practica: Incluye en la promesa de compraventa una clausula suspensiva que condicione la operacion a la obtencion de la autorizacion del Ministerio de Defensa. Esto protege tu deposito de garantia en caso de que el tramite no prospere.

Impuestos y obligaciones fiscales detalladas

Los propietarios extranjeros estan sujetos a las mismas obligaciones tributarias que los chilenos. No existe un regimen fiscal diferenciado para no residentes en materia de bienes raices, aunque si hay diferencias en la tributacion de los ingresos generados.

Contribuciones (impuesto territorial)

Las contribuciones son el impuesto territorial que grava a todos los bienes raices en Chile. Se pagan de forma semestral (abril y octubre) y se calculan sobre el avaluo fiscal de la propiedad, no sobre su valor comercial.

Tasas vigentes:

Propiedades habitacionales: 1,2% del avaluo fiscal anual (0,6% por semestre) para la parte del avaluo que excede el monto exento.
Propiedades no habitacionales (terrenos, locales comerciales): 1,4% del avaluo fiscal anual.
Predios agricolas: 1,0% del avaluo fiscal anual.
Exencion parcial: Las propiedades habitacionales con avaluo fiscal inferior a cierto umbral (actualizado periodicamente por el SII) estan total o parcialmente exentas.

Como pagar desde el extranjero:

Puedes consultar y pagar tus contribuciones en linea a traves del portal del SII en la seccion Bienes Raices. El pago se puede realizar con tarjeta de credito internacional o transferencia bancaria.

Impuesto a la renta por arriendo

Si arriendas tu propiedad en la Patagonia (ya sea arriendo de largo plazo o arriendo turistico tipo Airbnb), los ingresos estan afectos a impuesto.

Para no residentes:

Los no residentes tributan con un impuesto adicional del 35% sobre la renta neta obtenida en Chile, segun el Articulo 60 de la Ley sobre Impuesto a la Renta.
Se permite deducir los gastos necesarios para producir la renta (mantención, administracion, seguros, reparaciones).
Si existe un convenio de doble tributacion entre Chile y tu pais de residencia, la tasa puede reducirse significativamente (ver seccion de convenios mas abajo).
El arrendatario chileno (si es persona juridica o contribuyente de primera categoria) debe retener el impuesto correspondiente al momento del pago.

Para residentes fiscales en Chile:

Tributan segun el regimen general de impuesto a la renta (impuesto global complementario, con tasas progresivas del 0% al 40%).

Impuesto a la ganancia de capital

Al vender una propiedad, la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisicion (actualizado por inflacion) constituye una ganancia de capital gravada.

Norma aplicable: Articulo 17 N° 8 de la Ley sobre Impuesto a la Renta.

Exencion por vivienda principal: Si la propiedad es tu vivienda habitual y cumples ciertos requisitos, la ganancia obtenida esta exenta de impuesto hasta un monto de 8.000 UF (aproximadamente 300 millones CLP). Para acceder a esta exencion, debes haber sido propietario por al menos un ano y la propiedad debe ser tu residencia principal.

Tasa para no residentes: La ganancia de capital tributa como renta ordinaria para no residentes, con una tasa del 35% sobre la utilidad. Si aplica un convenio de doble tributacion, pueden existir limitaciones a la potestad tributaria de Chile.

Fuente: Consulta la normativa actualizada en el portal del SII.

Convenios de doble tributacion

Chile tiene una amplia red de convenios para evitar la doble tributacion (CDT), lo que significa que los impuestos pagados en Chile pueden acreditarse contra los impuestos en tu pais de residencia, y viceversa. Esto evita que pagues impuestos dos veces por el mismo ingreso.

Paises con convenios vigentes relevantes para compradores de propiedad en Patagonia:

Estados Unidos (en negociacion avanzada; actualmente se aplica credito unilateral)
Reino Unido
Espana
Francia
Alemania
Italia
Australia
Canada
Brasil
Argentina
Mexico
Suiza
Paises Bajos

Efecto practico: Si eres residente fiscal de un pais con CDT vigente con Chile, los impuestos que pagues en Chile por rentas inmobiliarias (arriendos, ganancias de capital) generalmente se pueden acreditar contra tus obligaciones tributarias en tu pais de residencia, evitando la doble imposicion.

Puedes consultar la lista completa y los textos de los convenios en el portal del SII, seccion Convenios Internacionales.

Transferencia internacional de fondos

La compra de propiedad implica mover sumas importantes de dinero hacia Chile. El pais tiene un sistema financiero abierto y regulado que facilita estas operaciones, pero es fundamental conocer las normas aplicables.

Marco regulatorio

Banco Central de Chile: El Compendio de Normas de Cambios Internacionales regula todas las operaciones de cambio con el exterior. Las transferencias para compra de bienes raices estan permitidas sin restricciones de monto, pero deben canalizarse a traves del Mercado Cambiario Formal (bancos e instituciones financieras autorizadas).
Ley 19.913 (Prevencion del Lavado de Activos): Chile cuenta con una Unidad de Analisis Financiero (UAF) que supervisa transacciones sospechosas. Las transferencias internacionales de montos significativos (superiores a USD 10.000 equivalentes) son reportadas automaticamente por los bancos a la UAF. Esto no impide la operacion, pero requiere que puedas justificar el origen licito de los fondos.

Proceso practico para transferir fondos

Desde tu banco en el exterior: Instruye una transferencia SWIFT al banco receptor en Chile. Necesitaras los datos de la cuenta destino (numero de cuenta, nombre del beneficiario, RUT, banco, sucursal y codigo SWIFT del banco chileno).
Declaracion en el banco chileno: Al recibir los fondos, el banco te pedira una declaracion del origen (herencia, ahorro, venta de activos, ingresos laborales, etc.).
Tipo de cambio: La conversion se realiza al tipo de cambio del dia de liquidacion. Puedes negociar el tipo de cambio con el banco si el monto es significativo (generalmente sobre USD 50.000).
Costos: Las comisiones tipicas incluyen el cargo del banco emisor (USD 25-50), posibles bancos intermediarios (USD 15-30), y la comision del banco receptor en Chile (variable, entre 0,1% y 0,5% del monto).
Plazo: Las transferencias SWIFT demoran entre 2 y 5 dias habiles.

Repatriacion de fondos

Si en el futuro vendes la propiedad y deseas repatriar el capital y las ganancias, puedes hacerlo libremente. Chile no tiene restricciones a la salida de capitales. Solo debes acreditar que los impuestos correspondientes (ganancia de capital, impuesto adicional) han sido pagados y canalizar la operacion a traves del Mercado Cambiario Formal.

Consejos practicos ampliados

1. Contrata un abogado local especializado

No escatimes en asesoria legal. Un abogado con experiencia en bienes raices en la Region de Aysen conocera las particularidades de los titulos de dominio en la zona (muchos provienen de concesiones del Estado, tierras de colonizacion o regularizaciones del Ministerio de Bienes Nacionales), las comunas afectas a restriccion fronteriza y los tiempos reales de tramitacion. Solicita referencias a otros compradores extranjeros o a la Asociacion de Corredores de Propiedades de la region.

2. Realiza un estudio de titulos exhaustivo

En la Patagonia, las propiedades rurales pueden tener historiales complejos. Algunos predios fueron originalmente concesiones fiscales, terrenos de colonizacion o propiedades regularizadas por el DL 2.695 (saneamiento de la pequena propiedad). Un estudio de titulos completo debe cubrir al menos los ultimos 10 anos de inscripciones y verificar que no existan superposiciones con terrenos fiscales, derechos de agua no inscritos o servidumbres de paso no documentadas.

3. Verifica el estado fronterizo antes de comprometerte

Antes de firmar cualquier promesa de compraventa o entregar una senal, confirma si la propiedad esta en zona fronteriza. Puedes hacerlo solicitando un informe a tu abogado, consultando en la Gobernacion Provincial, o verificando las coordenadas del predio con la DIFROL. Incluye siempre una clausula suspensiva en la promesa que condicione la operacion a la obtencion de la autorizacion, si fuera necesaria.

4. Visita la propiedad en persona y en invierno

La Patagonia tiene condiciones climaticas extremas. Una propiedad que luce espectacular en verano (diciembre a febrero) puede ser muy distinta en invierno: caminos de acceso cortados por nieve, rios crecidos, temperaturas bajo cero y horas de luz limitadas. Si planeas vivir o usar la propiedad durante todo el ano, visitala tambien en los meses de junio a agosto para tener una imagen realista.

5. Considera los servicios basicos y la conectividad

Fuera de Coyhaique y las capitales comunales, muchas propiedades rurales no cuentan con agua potable de red, alcantarillado ni electricidad de la red publica. Verifica si la propiedad tiene: pozo de agua o derechos de agua inscritos, sistema septico (fosa o planta de tratamiento), conexion electrica o si dependeras de generador o paneles solares, y cobertura de internet (satelital o movil). Estos factores afectan significativamente el valor de la propiedad y los costos de habilitacion.

6. Investiga los derechos de agua

En Chile, los derechos de agua estan separados del dominio de la tierra. Que una propiedad tenga un rio o estero no significa automaticamente que tengas derecho a usar esa agua. Los derechos de aprovechamiento de aguas se inscriben en el Registro de Propiedad de Aguas del Conservador de Bienes Raices y en la Direccion General de Aguas (DGA). Verifica si la propiedad incluye derechos de agua inscritos, especialmente si planeas actividades agricolas o ganaderas.

7. Planifica los tiempos con holgura

Si tu compra requiere autorizacion fronteriza, suma al menos 6 meses al cronograma. Si necesitas credito hipotecario como extranjero (pocas instituciones lo ofrecen, y con condiciones restrictivas), considera hasta 3 meses adicionales para la aprobacion. Los tramites en el Conservador de Bienes Raices de comunas rurales pueden ser mas lentos que en ciudades grandes. Planifica con margen para evitar frustraciones.

8. Mantente informado sobre cambios regulatorios

La legislacion sobre zonas fronterizas y adquisicion de propiedades por extranjeros se revisa periodicamente. En los ultimos anos han existido propuestas legislativas para flexibilizar o endurecer las restricciones en distintas zonas. Mantente en contacto con tu abogado y consulta periodicamente los portales del Ministerio de Defensa y del Ministerio de Bienes Nacionales para estar al tanto de cualquier modificacion.

Fuentes y referencias

Servicio de Impuestos Internos (SII): www.sii.cl - Obtencion de RUT, pago de contribuciones, normativa tributaria, convenios de doble tributacion.
SII - Solicitud de RUT: Solicitud RUT para extranjeros
SII - Bienes Raices: Consulta y pago de contribuciones
SII - Convenios Internacionales: Convenios para evitar la doble tributacion
BancoEstado: Cuenta RUT para extranjeros
Biblioteca del Congreso Nacional (BCN): DFL 1.939, Articulo 7 - Norma sobre zonas fronterizas.
Ministerio de Defensa Nacional: www.defensa.cl - Autorizaciones para compra en zonas fronterizas.
Direccion de Fronteras y Limites del Estado (DIFROL): difrol.gob.cl - Cartografia de limites internacionales y zonas fronterizas.
Banco Central de Chile: Compendio de Normas de Cambios Internacionales - Regulacion de transferencias internacionales.
Ministerio de Bienes Nacionales: www.bienesnacionales.cl - Informacion sobre tierras fiscales y regularizaciones.
Unidad de Analisis Financiero (UAF): www.uaf.cl - Normativa sobre prevencion de lavado de activos (Ley 19.913).