Primera Vivienda en Aysen: Guia Completa de Subsidios, Creditos y Proceso de Compra 2026

Q: Puedo usar el subsidio DS1 para comprar una propiedad usada?

Si. El DS1 aplica tanto para viviendas nuevas como usadas. El bonus extra de 150 UF solo aplica para viviendas nuevas, vigente hasta diciembre 2025.

TL;DR Si compras tu primera vivienda en Aysen, tienes ventajas que no existen en el resto de Chile. Por ser zona extrema, los montos maximos del DS1 suben hasta 2.600 UF, los subsidios son mas generosos (hasta 600 UF), y la nueva Ley 21.748 reduce la tasa hipotecaria hasta 1,16 puntos. Con FOGAES, el pie baja al 10%. Un departamento de UF 2.500 en Coyhaique puede tener una cuota mensual de ~CLP $341.000 con subsidio. El proceso completo toma 30-90 dias.

Pareja de compradores de primera vivienda en la Patagonia chilena frente a su nuevo hogar con montanas de fondo

Aysen: zona extrema con beneficios extras

La Region de Aysen tiene una clasificacion que pocos conocen pero que marca una diferencia enorme al comprar vivienda: zona extrema. Esto significa que todos los subsidios habitacionales del MINVU tienen montos aumentados, los topes de precio de vivienda son mas altos, y existen programas especificos que no aplican en Santiago o Valparaiso.

En esta guia cubrimos cada subsidio disponible, el proceso completo de compra, los costos reales mas alla del precio de la propiedad, y los beneficios tributarios que puedes aprovechar. Todo con fuentes oficiales y numeros actualizados a 2026.

Los subsidios habitacionales disponibles en Aysen

DS1: Subsidio para Sectores Medios

El DS1 es el subsidio mas utilizado para la clase media. Tiene 3 tramos, y en Aysen los topes son mas altos:

	Tramo 1	Tramo 2	Tramo 3
Precio max. vivienda	1.200 UF*	1.800 UF*	2.600 UF*
Subsidio	600 UF	450 UF + 150 UF bonus**	400-550 UF + 150 UF bonus**
Ahorro minimo	30 UF	40 UF	80 UF
RSH maximo	Percentil 60	Percentil 80	Percentil 90
Cuenta ahorro	12+ meses	12+ meses	12+ meses

Montos Aysen (zona extrema), superiores a las zonas regulares. *Bonus de 150 UF para vivienda nueva, vigente hasta diciembre 2025.

Postulacion 2025: Segundo llamado noviembre 18-28, 100% online en minvu.cl. Sirve para casas Y departamentos, nuevos o usados.

Pro Tip: En Tramo 2 con el bonus por vivienda nueva, puedes recibir hasta 600 UF (450 + 150) de subsidio. Eso es mas de CLP $23 millones que el Estado pone por ti. Combinado con el subsidio a la tasa hipotecaria, la cuota mensual se reduce drasticamente.

DS49: Fondo Solidario de Eleccion de Vivienda

Para familias en el 40% mas vulnerable del Registro Social de Hogares:

Subsidio base: 314 UF
Bonos acumulables: localizacion urbana (200 UF), factibilidad rural (120 UF), densificacion en altura (110 UF), discapacidad (20 UF)
Total posible: hasta ~800 UF
Valor max. vivienda en Aysen: 1.050 UF (vs. 950 UF en zonas regulares)
Ahorro minimo: 10 UF
No requiere credito hipotecario

Llamado individual 2025: primera semana de agosto. Fuente: ChileAtiende

Este programa funciona a traves de proyectos inmobiliarios aprobados por SERVIU. En Aysen, el unico proyecto activo es Lomas de Coyhaique II (192 departamentos).

Subsidio max.: 1.100 UF (casas) / 1.200 UF (departamentos)
Valor max. vivienda: 1.400 UF (casas) / 1.500 UF (departamentos)
Inscripcion: inscripcionproyectods19.minvu.cl

DS10: Programa de Habitabilidad Rural

Para familias en localidades de hasta 5.000 habitantes (la mayoria de Aysen fuera de Coyhaique):

Subsidio en Aysen: 550 UF (superior al resto del pais)
Modalidad: construccion en sitio del residente (para quien tiene terreno pero no casa)
Vivienda minima: 2 dormitorios, cocina, bano, estar-comedor
Fuente: ChileAtiende

Subsidio de Arriendo (DS52)

Si aun no puedes comprar:

Monto anual: 170 UF
Tope mensual en Aysen: 4,9 UF (~CLP $193.000) vs. 4,2 UF en zonas regulares
Duracion: hasta 8 anos
Ahorro minimo: 4 UF
RSH: hasta percentil 70
Fuente: Gob.cl

Documentos de subsidio habitacional chileno y llaves de una vivienda nueva sobre un escritorio

La nueva Ley 21.748: subsidio a la tasa hipotecaria

Publicada en mayo 2025, esta ley es un cambio de juego:

Reduccion de tasa: 0,61 a 1,16 puntos porcentuales
Se aplica automaticamente al aprobar el credito (no hay que postular por separado)
Viviendas hasta 4.000 UF (para publico general)
Viviendas hasta 3.000 UF (para beneficiarios DS1 tramo 2-3 y DS19)
Pie reducido al 10% con garantia FOGAES (normalmente es 20%)
Vigencia: hasta mayo 2027 o hasta agotar 50.000 cupos
Solo vivienda nueva en primera venta

Con la tasa base actual de ~4,13% (Tasas.cl), el subsidio puede llevar la tasa efectiva a ~2,23-3,52%.

Ejemplo Real: Un departamento de UF 2.500 en Lomas de Coyhaique II. Con FOGAES, el pie es 10% (UF 250 = ~CLP $9,6M). El credito de UF 2.250 a tasa subsidiada de 3,42% a 30 anos da una cuota de ~CLP $341.660/mes. Eso es menos que el arriendo promedio de un departamento similar en Coyhaique.

Proceso de compra paso a paso

1. Obtener RUT y abrir cuenta de ahorro (mes 1-12)

Si eres chileno, ya tienes RUT. Si eres extranjero, solicitalo en el SII con pasaporte y direccion en Chile.
Abre una cuenta de ahorro para la vivienda en BancoEstado (Jose de Moraleda 502, Coyhaique) u otro banco.
Ahorra el minimo requerido segun el subsidio que apuntas.

2. Postular al subsidio (cuando abra el llamado)

DS1: postulacion 100% online en minvu.cl
Necesitas: cedula, cuenta de ahorro con 12+ meses, RSH actualizado
Resultados en 45-60 dias

3. Pre-aprobacion hipotecaria

Visita bancos con tu subsidio aprobado
Documentos: liquidaciones de sueldo (6 meses), certificado de AFP, certificado de deudas
Carga maxima: la cuota no puede superar el 25% de tu ingreso liquido
Dependientes: minimo 12 meses de empleo. Independientes: minimo 24 meses con ingresos verificables.

4. Buscar propiedad y firmar reserva

Busca en nuestros listados de Coyhaique o toda la Region de Aysen
Firma una reserva con condiciones (sujeta a credito y subsidio)

5. Promesa de compraventa

Contrato ante notario que fija precio, plazos y garantias
Notaria en Coyhaique: 1a Notaria, 21 de Mayo 551, tel. (67) 22 55 622

6. Estudio de titulos

Lo realiza el banco (o tu abogado) para verificar que no hay impedimentos legales
Toma 15-30 dias

7. Escritura publica y registro

Firma en notaria
Inscripcion en el CBR de Coyhaique (Freire 420, tel. +56 67 2245475)
Una vez inscrito, eres legalmente propietario

Timeline total: 30-90 dias desde la aceptacion de la oferta.

Costos mas alla del precio de compra

Concepto	Monto aproximado	Quien paga
Notaria (promesa + escritura)	3-5 UF	Compartido
Inscripcion CBR	0,2% del valor	Comprador
Tasacion	2,5 UF	Comprador
Impuesto timbres (DFL2)	0,2% del credito	Comprador
Impuesto timbres (no DFL2)	0,8% del credito	Comprador
Estudio de titulos	2-5 UF	Comprador
Corretaje	2% cada parte	Ambos
Total aprox.	2-3% del valor

Para una propiedad de UF 2.500, el costo total de cierre es ~UF 50-75 (CLP $1,9-2,9M).

Beneficios tributarios para propietarios

DFL2: beneficio por hasta 20 anos

Si tu vivienda es de hasta 140 m2 (Articulo DFL2):

50% de descuento en contribuciones por 10-20 anos (segun metraje)
Impuesto de timbres reducido a 0,2%
50% de descuento en inscripcion CBR
Exenta de impuesto a la herencia
Exenta de impuesto a la renta por arriendo (hasta 2 propiedades por RUT)

Deduccion de intereses hipotecarios

Segun el Art. 55 bis del SII:

Ingreso bajo 90 UTA: deduce 100% de los intereses, hasta 8 UTA (~CLP $6,46M/ano)
Aplica a viviendas nuevas o usadas

Exencion de ganancia de capital

Exencion acumulativa de por vida: 8.000 UF en ganancias por venta de propiedades
Si superas el tope: opcion de pagar 10% flat sobre la ganancia

Dato Clave: En Aysen, muchas viviendas tienen avaluo fiscal bajo el umbral de exencion de contribuciones (CLP $56.846.995 en 2025). Esto significa que muchos propietarios en la region pagan cero contribuciones.

Informacion para extranjeros

Pueden comprar: Si, sin restricciones. Chile otorga los mismos derechos a extranjeros y nacionales.
Subsidios: Requieren residencia definitiva. DS49 ademas exige 5 anos de residencia.
RUT: Se obtiene en el SII con pasaporte. No requiere visa.
Hipoteca: La mayoria de bancos requiere residencia definitiva y documentacion de ingresos en Chile.
Zona fronteriza: Nacionales de paises limitrofes (Argentina, Bolivia, Peru) tienen restricciones para comprar dentro de 10 km de la frontera. Administrado por DIFROL. No aplica a otras nacionalidades.

Contactos utiles en Aysen

SERVIU Aysen: Ramon Freire N 5, Coyhaique, tel. (67) 210 131
DOM Coyhaique: domenlinea.minvu.cl
DGA Aysen: Riquelme 465, Block B, Piso 3, tel. (67) 257 2266
1a Notaria Coyhaique: 21 de Mayo 551, tel. (67) 22 55 622
CBR Coyhaique: Freire 420, tel. +56 67 2245475, cbrcoyhaique.cl
BancoEstado Coyhaique: Jose de Moraleda 502, lunes-viernes 9:00-14:00

Explora las propiedades disponibles en Coyhaique o consulta nuestras casas en la Region de Aysen para encontrar tu primera vivienda.

Preguntas Frecuentes

Cuanto subsidio puedo recibir como comprador de primera vivienda en Aysen?

Depende de tu tramo. En el DS1 Tramo 1 recibes hasta 600 UF (~CLP $23M). En Tramo 2, hasta 600 UF (450 + bonus 150 UF por vivienda nueva). Estos montos son mayores que en el resto de Chile por la clasificacion de zona extrema de Aysen.

Puedo comprar con solo 10% de pie?

Si, gracias a la garantia FOGAES que reduce el pie del 20% al 10% para viviendas nuevas hasta 4.000 UF. Vigente hasta mayo 2027 o hasta agotar los 50.000 cupos disponibles.

Cuanto demora todo el proceso de compra?

Desde que tienes subsidio aprobado y pre-aprobacion bancaria, el proceso de compra (promesa, estudio de titulos, escritura, inscripcion) toma 30-90 dias. El paso mas largo suele ser el estudio de titulos (15-30 dias).

Los extranjeros pueden acceder a subsidios en Chile?

Si, pero requieren residencia definitiva para el DS1 y residencia definitiva con 5 anos minimo para el DS49. El RUT se obtiene sin visa en el SII. Para la hipoteca, la mayoria de bancos pide residencia definitiva.

Cuanto cuesta mantener una propiedad en Aysen (contribuciones)?

La tasa de contribuciones residenciales es 0,933% del avaluo fiscal anual. Pero en Aysen, muchas viviendas caen bajo el umbral de exencion (CLP $56,8M de avaluo), lo que significa que pagan cero contribuciones.

Que pasa si no me seleccionan en el subsidio?

Puedes postular cuantas veces quieras en los llamados siguientes. Mientras tanto, el subsidio de arriendo (DS52) te da hasta CLP $193.000/mes en Aysen para cubrir parte de tu arriendo.

Puedo usar el subsidio DS1 para comprar una propiedad usada?

Si. El DS1 aplica tanto para viviendas nuevas como usadas. Sin embargo, el bonus extra de 150 UF solo aplica para viviendas nuevas (vigente hasta diciembre 2025).