Contribuciones de Bienes Raices en Aysen: Tasas, Avaluo y Exenciones (2026)
TL;DR Las contribuciones en Chile se calculan sobre el avaluo fiscal de tu propiedad, no sobre el valor de mercado. La tasa base para propiedades habitacionales es de 0,893% anual. En Aysen, los avaluos fiscales son significativamente menores al precio de mercado, lo que resulta en contribuciones bajas. Propiedades con avaluo fiscal bajo $60.030.710 (primer semestre 2026) quedan exentas. Muchas parcelas rurales en la region no pagan contribuciones. Se pagan en 4 cuotas trimestrales en la TGR: abril, junio, septiembre y noviembre.
Las contribuciones de bienes raices (oficialmente llamadas Impuesto Territorial) son el impuesto anual que todo propietario de inmuebles en Chile deberia tener en el radar. Si, incluso en la Patagonia. Pero tranqui: en la Region de Aysen, este impuesto tiene particularidades que lo hacen especialmente favorable comparado con el resto del pais. Los avaluos fiscales bajos, combinados con los umbrales de exencion, significan que muchos propietarios pagan contribuciones minimas o directamente cero. Asi como lo lees.
Este articulo te explica como funcionan las contribuciones al 2026, cuanto se paga segun el tipo de propiedad, como consultar tu avaluo fiscal y que cambia con el reavaluo no agricola de 2026. Todo en chileno y sin rodeos.
Que son las contribuciones de bienes raices
Las contribuciones son un impuesto que grava la propiedad de bienes raices en Chile. Se calculan como un porcentaje del avaluo fiscal de la propiedad, que es la tasacion oficial que realiza el Servicio de Impuestos Internos (SII). No dependen de tu ingreso ni de si la propiedad genera renta: si eres dueno de un inmueble, debes contribuciones (salvo que estes exento).
Es importante distinguir dos conceptos:
- Avaluo fiscal: la tasacion que hace el SII para efectos tributarios. Tipicamente es mucho menor que el valor de mercado
- Valor de mercado: lo que un comprador pagaria por la propiedad en una transaccion real
En Aysen, esta diferencia puede ser enorme (y eso juega a tu favor). Una casa que se vende en CLP $120 millones puede tener un avaluo fiscal de CLP $35 millones. Las contribuciones se calculan sobre los $35 millones, no sobre los $120 millones. Linda diferencia, verdad?
Dato Clave: El avaluo fiscal no es el precio de tu propiedad. Es la tasacion del SII, que en Aysen suele ser entre un 25% y un 40% del valor real de mercado. Puedes consultar tu avaluo gratis en el SII.
Tasas vigentes al 2026
Las tasas de contribuciones dependen del tipo de propiedad. Chile distingue entre bienes raices agricolas y no agricolas.
Bienes raices no agricolas (habitacionales)
| Tramo de avaluo fiscal | Tasa anual |
|---|---|
| Hasta $207.288.476 (base imponible) | 0,893% |
| Sobre $207.288.476 | 1,042% |
A estas tasas se suma una sobretasa de beneficio fiscal de 0,025% anual sobre el avaluo afecto a impuesto.
Bienes raices agricolas
| Tipo | Tasa anual |
|---|---|
| Todos los predios agricolas | 1,0% |
Sobretasas especiales
Existen sobretasas adicionales que aplican en casos especificos (ojala no te toque ninguna):
- Sitios no edificados con urbanizacion: sobretasa del 100% sobre la tasa vigente
- Propiedades abandonadas: misma sobretasa del 100%
- Pozos lastreros: misma sobretasa del 100%
Estas sobretasas buscan desincentivar la especulacion con terrenos urbanos sin uso. Si tienes un sitio en Coyhaique centro juntando polvo, ojo con esto.
Monto exento: el umbral clave para Aysen
Para el primer semestre de 2026, las propiedades habitacionales con avaluo fiscal igual o inferior a $60.030.710 quedan completamente exentas de contribuciones. Cero pesos. Nada.
Este umbral se actualiza semestralmente por el SII. Es el dato mas relevante para propietarios en Aysen, porque una proporcion importante de las propiedades de la region tiene avaluos fiscales bajo este limite.
Por que Aysen se beneficia especialmente
Los avaluos fiscales en Aysen tienden a ser bajos por varias razones:
- Menor densidad urbana que las grandes ciudades, lo que reduce los valores de referencia del SII
- Parcelas rurales extensas con avaluos que reflejan uso agricola, no potencial inmobiliario
- Mercado menos dinamico historicamente que Santiago o Valparaiso, aunque esto esta cambiando rapido
- Zonas extremas con factores de correccion que el SII aplica al calcular avaluos
El resultado practico: muchas casas en Coyhaique, Puerto Aysen, Chile Chico y otras localidades tienen avaluos fiscales bajo el umbral de exencion. Y las parcelas rurales, incluso las de varias hectareas, frecuentemente tienen avaluos fiscales muy bajos. Basicamente, la Patagonia es un paraiso tributario (dentro de Chile, claro).
Sabias Que: Muchas casas en Coyhaique que se venden sobre CLP $100 millones tienen avaluos fiscales bajo los $60 millones. Resultado: contribuciones anuales de $0. Si vienes de Santiago, donde una propiedad similar paga cientos de miles al trimestre, esto te va a encantar.
Exencion DFL-2: beneficio adicional para viviendas
El Decreto con Fuerza de Ley N 2 de 1959 (DFL-2) otorga beneficios tributarios a viviendas que cumplan ciertos requisitos. En materia de contribuciones, las propiedades DFL-2 pueden acceder a una exencion del 50% del pago segun la superficie construida:
| Superficie de la vivienda | Duracion de la exencion |
|---|---|
| Hasta 70 m2 | 20 anos |
| Entre 70 m2 y 100 m2 | 15 anos |
| Entre 100 m2 y 140 m2 | 10 anos |
| Sobre 140 m2 | No aplica exencion DFL-2 |
Para acceder al beneficio DFL-2, la propiedad debe:
- Ser una vivienda (no comercial ni industrial)
- Tener recepcion municipal definitiva
- El propietario persona natural no puede tener mas de dos propiedades acogidas al DFL-2 simultaneamente
En Aysen, el DFL-2 se combina con el umbral de exencion general. Si tu vivienda ya esta exenta por avaluo fiscal bajo el umbral de $60 millones, el DFL-2 no agrega beneficio adicional en contribuciones (pero si otorga otros beneficios tributarios, como exencion en impuesto a la renta por arriendo). Es como tener doble seguro.
Ejemplo practico: casa en Coyhaique vs parcela rural
Vamos a los numeros, que es lo que importa.
Caso 1: Casa en Coyhaique
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Valor de mercado | CLP $130.000.000 |
| Avaluo fiscal (SII) | CLP $45.000.000 |
| Monto exento (1S 2026) | CLP $60.030.710 |
| Contribuciones anuales | $0 (exenta) |
El avaluo fiscal de $45 millones esta bajo el umbral de $60 millones. Esta casa no paga contribuciones. Asi de simple.
Caso 2: Casa de mayor valor en Coyhaique
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Valor de mercado | CLP $250.000.000 |
| Avaluo fiscal (SII) | CLP $85.000.000 |
| Monto exento (1S 2026) | CLP $60.030.710 |
| Base imponible | CLP $24.969.290 |
| Tasa anual | 0,893% + 0,025% sobretasa |
| Contribuciones anuales | CLP $229.093 aprox. |
| Por cuota trimestral | CLP $57.273 aprox. |
Solo se paga sobre la diferencia entre el avaluo fiscal y el monto exento. En este caso, las contribuciones anuales equivalen a menos de CLP $20.000 mensuales. Menos que un plan de celular.
Caso 3: Parcela rural de 5 hectareas
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Valor de mercado | CLP $50.000.000 |
| Avaluo fiscal (SII) | CLP $8.000.000 |
| Contribuciones anuales | CLP $80.000 aprox. |
| Por cuota trimestral | CLP $20.000 aprox. |
Las parcelas rurales (bienes agricolas) tienen su propio umbral de exencion. Muchas parcelas en Aysen con avaluos fiscales muy bajos quedan exentas o pagan montos minimos. Una parcela con avaluo de UF 300 (unos CLP $11,4 millones al valor de abril 2026) podria pagar alrededor de CLP $80.000 a $114.000 anuales, o incluso cero si cae bajo el umbral agricola.
Consejo: Si estas comparando propiedades, pide el ROL de avaluo y consulta las contribuciones antes de decidir. Dos parcelas vecinas pueden tener avaluos fiscales muy distintos dependiendo de su clasificacion (agricola vs no agricola) y de cuando fue la ultima actualizacion del SII.
Como consultar tu avaluo fiscal en el SII
Consultar el avaluo fiscal de tu propiedad es gratuito y toma menos de cinco minutos. No necesitas clave ni registrarte:
- Ingresa a sii.cl, seccion Avaluos y Contribuciones
- Busca tu propiedad por ROL (numero de rol de avaluo que aparece en las boletas de contribuciones) o por direccion
- El sistema mostrara el avaluo fiscal vigente, el monto exento aplicable y las contribuciones que corresponden
Si no conoces el ROL de tu propiedad, puedes buscarlo en el mismo sitio del SII ingresando la comuna y la direccion. Tambien aparece en la escritura de compraventa y en las boletas anteriores de contribuciones.
Consejo: revisa tu avaluo fiscal antes de comprar una propiedad. Te permite estimar las contribuciones que pagaras como nuevo propietario. Es un dato que muchos compradores olvidan pedir, y despues se llevan sorpresas (buenas o malas).
Calendario de pago 2026
Las contribuciones se pagan en cuatro cuotas trimestrales a traves de la TGR. Las fechas de vencimiento para 2026 son:
| Cuota | Fecha de vencimiento |
|---|---|
| Primera cuota | 30 de abril de 2026 |
| Segunda cuota | 30 de junio de 2026 |
| Tercera cuota | 30 de septiembre de 2026 |
| Cuarta cuota | 30 de noviembre de 2026 |
Donde pagar
- Online: en tgr.cl con ClaveUnica, Clave Tributaria o sin clave
- Presencial: oficinas de la Tesoreria General de la Republica, bancos comerciales o CajaVecina de BancoEstado
- Debito automatico: puedes inscribir el pago automatico trimestral a traves de la TGR
Tambien puedes optar por pagar las cuatro cuotas de una sola vez o agruparlas en dos pagos semestrales. Mas info en ChileAtiende.
Que pasa si no pagas las contribuciones
Aca se pone serio el asunto. No pagar las contribuciones genera consecuencias progresivas:
- Intereses y reajustes: la deuda se reajusta segun la variacion del IPC y acumula intereses penales de 1,5% mensual
- Cobranza administrativa: la TGR envia avisos de cobro y puede iniciar cobranza administrativa
- Cobranza judicial: si la deuda persiste, la TGR puede iniciar juicio ejecutivo de cobro
- Embargo: en casos extremos y prolongados, la propiedad puede ser embargada y rematada para cubrir la deuda tributaria
En la practica, los embargos por contribuciones impagas son poco frecuentes y requieren anos de morosidad acumulada. Pero los intereses y reajustes se suman rapido. Lo recomendable es pagar a tiempo o, si hay dificultades, acercarse a la TGR para negociar un convenio de pago.
Importante: Antes de comprar una propiedad, verifica que las contribuciones esten al dia. La deuda de contribuciones sigue a la propiedad, no al propietario anterior. Si compras un inmueble con contribuciones impagas, la deuda pasa a ser tuya. Puedes verificar el estado de pago en la TGR.
Reavaluo no agricola 2026: que cambia
El SII realiza procesos de reavaluo periodicos para actualizar los avaluos fiscales. El proximo reavaluo de bienes raices no agricolas corresponde a 2026. Este proceso puede modificar los avaluos fiscales de todas las propiedades urbanas del pais.
Lo que debes saber:
- Los avaluos pueden subir o bajar segun como haya evolucionado el mercado inmobiliario en tu zona
- El alza es gradual: cuando un reavaluo sube el avaluo fiscal, el aumento se aplica de forma escalonada a lo largo de varios semestres para evitar saltos bruscos en las contribuciones
- Puedes reclamar: si no estas de acuerdo con el nuevo avaluo, tienes derecho a presentar un reclamo ante el SII dentro de los plazos establecidos
- Aplica desde el segundo semestre de 2026: los nuevos avaluos entrarian en vigencia a partir del segundo semestre
Para Aysen, el reavaluo 2026 podria ajustar los avaluos al alza en zonas donde los precios de mercado han subido significativamente (como Coyhaique centro o sectores turisticos de la Carretera Austral). Sin embargo, dada la brecha historica entre avaluos fiscales y precios de mercado en la region, es probable que la mayoria de las propiedades siga con contribuciones moderadas. Respira tranquilo.
Preguntas frecuentes
Las contribuciones son deducibles de impuestos?
Si arriendas la propiedad, las contribuciones pagadas son un gasto deducible contra la renta de arriendo. Para tu vivienda principal, no son deducibles en la declaracion de renta. Eso si, si tienes tu propiedad acogida al DFL-2, el arriendo puede quedar exento de impuesto a la renta.
Que pasa con las contribuciones si heredo una propiedad?
La obligacion de pagar contribuciones pasa a los herederos desde el momento en que se produce la posesion efectiva. Cualquier deuda pendiente de contribuciones tambien se hereda con la propiedad. Si estas en esta situacion, nuestra guia sobre vender propiedad heredada detalla el proceso completo.
Puedo pagar contribuciones de una propiedad que aun no esta inscrita a mi nombre?
Si. Puedes pagar las contribuciones de cualquier propiedad conociendo su ROL de avaluo en la TGR, independientemente de quien figure como propietario en el SII. Esto es comun cuando hay procesos de compraventa o herencia en tramite.
Las contribuciones suben cada ano?
No necesariamente. Los avaluos fiscales se actualizan con los reavaluos periodicos del SII y con ajustes semestrales menores. Entre reavaluos, las contribuciones pueden mantenerse estables o subir levemente por ajustes de IPC. El cambio significativo ocurre con cada reavaluo (cada 4 anos aproximadamente para bienes no agricolas).
Como se si mi propiedad esta exenta?
Consulta tu avaluo fiscal en sii.cl. Si el avaluo fiscal es igual o inferior al monto exento vigente ($60.030.710 para el primer semestre de 2026 en propiedades habitacionales), tu propiedad esta exenta y no pagas contribuciones.
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Fuentes: Servicio de Impuestos Internos (SII), Tasas de contribuciones SII, Montos exentos SII, Tesoreria General de la Republica (TGR), ChileAtiende, Reavaluo SII, DFL-2. Informacion actualizada a abril 2026. Las tasas y montos exentos pueden variar con el reavaluo del segundo semestre de 2026.
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Escrito por
Nicolas GorroñoFundador y Editor
Fundador de Propiedades Patagonia. Crecio en Coyhaique, vivio en Australia y hoy vive de vuelta en la Patagonia a tiempo completo. Especialista en SEO y marketing digital.
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